Darf ein Mieter mit einer untervermieteten Wohnung eigentlich Geld verdienen?

Was bedeutet Untervermietung überhaupt?

Untervermietung bedeutet, dass ein Mieter die Wohnung oder einzelne Zimmer ganz oder teilweise an eine dritte Person weitervermietet.

Dabei gilt grundsätzlich:

• Die Erlaubnis des Vermieters ist erforderlich
• Der Hauptmieter bleibt Vertragspartner des Eigentümers
• Der Untermieter hat kein direktes Vertragsverhältnis mit dem Eigentümer

Rechtlich geregelt ist das im § 553 Bürgerliches Gesetzbuch.

Der Vermieter muss die Untervermietung erlauben, wenn ein berechtigtes Interesse des Mieters vorliegt – zum Beispiel:

• finanzielle Entlastung
• beruflicher Auslandsaufenthalt
• Partner zieht ein

Was jedoch nicht erlaubt ist, ist die Nutzung der Wohnung als Gewinnquelle.

Das BGH-Urteil: Gewinn durch Untervermietung unzulässig

Der Bundesgerichtshof hat entschieden:

Ein Mieter darf durch Untervermietung keinen erheblichen Gewinn erzielen, wenn der Vermieter dieser Nutzung nicht ausdrücklich zugestimmt hat.

Die Idee dahinter ist einfach:

Der Mietvertrag erlaubt dem Mieter die Nutzung der Wohnung – nicht den Aufbau eines Geschäftsmodells.

Wenn ein Mieter beispielsweise:

• eine Wohnung für 900 € mietet
• sie aber für 1.500 € untervermietet

dann nutzt er die Wohnung kommerziell auf Kosten des Eigentümers.

Der Vermieter kann in solchen Fällen:

• die Untervermietung untersagen
• eine Zustimmung verweigern
• oder im Extremfall sogar kündigen

Praxisbeispiel

Ein Beispiel aus dem Alltag vieler Hausverwaltungen:

Eine Eigentumswohnung in einer WEG ist vermietet. Nach einigen Monaten beschweren sich Nachbarn über ständig wechselnde Bewohner.

Die Hausverwaltung prüft den Fall und stellt fest:

• Der Mieter lebt gar nicht mehr dauerhaft in der Wohnung.
• Drei Zimmer werden einzeln untervermietet.
• Die Gesamtmiete der Untermieter liegt über der ursprünglichen Kaltmiete.

Für die Eigentümergemeinschaft entstehen dadurch mehrere Probleme:

• erhöhte Abnutzung des Gemeinschaftseigentums
• mehr Müll und höhere Betriebskosten
• Konflikte mit Nachbarn

In solchen Fällen empfiehlt es sich, dass der Eigentümer den Mietvertrag überprüft und die Untervermietung klar regelt.

Konflikte innerhalb der WEG durch Untervermietung

Untervermietung betrifft nicht nur Eigentümer und Mieter – oft wirkt sie sich auf die gesamte Gemeinschaft aus.

Typische Beschwerden von Eigentümern:

• ständig wechselnde Bewohner
• höhere Nutzung von Aufzug oder Tiefgarage
• Sicherheitsbedenken
• stärkere Abnutzung von Treppenhaus oder Müllanlagen

Gerade wenn Wohnungen quasi wie eine WG oder Monteurunterkunft betrieben werden, entstehen Spannungen.

In Eigentümerversammlungen kommt es deshalb häufig zu Diskussionen über:

• Hausordnung
• Nutzung der Wohnungen
• Kontrolle der Bewohnerstruktur

Was Eigentümer konkret tun können

Wenn der Verdacht besteht, dass ein Mieter mit Untervermietung Geld verdient, sollten Eigentümer strukturiert vorgehen.

1. Mietvertrag prüfen

Viele Mietverträge enthalten Regelungen wie:

• Untervermietung nur mit Zustimmung
• Zustimmung nur für bestimmte Personen
• Pflicht zur Mitteilung des Untermieters

Diese Klauseln sind ein wichtiger erster Ansatzpunkt.

2. Zustimmung klar definieren

Eigentümer können die Untervermietung an Bedingungen knüpfen, zum Beispiel:

• nur einzelne Zimmer
• keine gewerbliche Nutzung
• keine kurzfristige Vermietung
• Offenlegung der Untermiete

3. Übermäßige Nutzung dokumentieren

Bei Beschwerden aus der WEG sollte dokumentiert werden:

• häufige Bewohnerwechsel
• erhöhte Nutzung gemeinschaftlicher Anlagen
• mögliche Störungen

Das hilft später bei rechtlichen Schritten.

4. Gespräch mit dem Mieter suchen

Oft lässt sich das Problem zunächst durch ein Gespräch lösen.

Ein Beispiel aus der Praxis:

Ein Mieter hatte seine Wohnung komplett untervermietet, während er beruflich im Ausland war. Die Untermiete lag deutlich über der Hauptmiete.

Nach Hinweis auf das BGH-Urteil wurde die Untervermietung angepasst – und der Konflikt konnte ohne Kündigung gelöst werden.

Wann eine Kündigung möglich ist

Wenn ein Mieter trotz Abmahnung weiterhin:

• unerlaubt untervermietet
• die Wohnung kommerziell nutzt
• oder erhebliche Gewinne erzielt

kann eine ordentliche oder sogar fristlose Kündigung möglich sein.

Das hängt jedoch immer vom Einzelfall ab.

Deshalb ist es ratsam, frühzeitig einen Fachanwalt einzubeziehen.

Fazit: Untervermietung ja – aber nicht als Geschäftsmodell

Das BGH-Urteil schafft Klarheit:

Untervermietung ist erlaubt, solange sie dem ursprünglichen Wohnzweck dient.

Nicht erlaubt ist dagegen:

• systematische Gewinnmaximierung
• gewerbliche Nutzung
• Untervermietung ohne Zustimmung

Für Eigentümer und WEGs bedeutet das:

Je früher Probleme erkannt werden, desto leichter lassen sie sich lösen.

Kurz zusammengefasst

• Untervermietung braucht meist die Zustimmung des Vermieters
• Mieter dürfen damit keinen erheblichen Gewinn erzielen
• Übermäßige Untervermietung führt häufig zu Konflikten in WEGs
• Eigentümer sollten Mietverträge und Nutzung regelmäßig prüfen

Sie sind Eigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft und haben Fragen zu:

• Untervermietung
• Nutzung von Wohnungen
• Konflikten mit Mietern oder Eigentümern?

Eine professionelle Hausverwaltung kann viele dieser Probleme frühzeitig lösen.

Sprechen Sie uns gerne an – wir unterstützen Eigentümer und WEG-Beiräte bei einer rechtssicheren und praxisnahen Verwaltung Ihrer Immobilie.